Muss die Wohnung beim Auszug weiß gestrichen sein? Sind starre Fristen im Mietvertrag noch gültig? Beim Thema Schönheitsreparaturen herrscht oft Unsicherheit – sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern. Da die Rechtsprechung des BGH hierzu extrem streng ist, führen fehlerhafte Klauseln oft dazu, dass der Vermieter am Ende auf den Kosten sitzen bleibt.
In diesem Beitrag erfährst du, was rechtlich wirklich gilt und worauf du als Vermieter achten musst.
Damit die Renovierungspflicht wirksam auf den Mieter übertragen wird, muss eine rechtssichere Klausel in deinem allgemeinen Mietvertrag stehen
1. Was sind eigentlich Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen umfassen alles, was sich durch das normale Wohnen „abnutzt“ und mit Farbe, Tapete und Kleister behoben werden kann. Dazu gehören laut Gesetz (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV):
- Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken.
- Das Streichen der Fußböden (bei Holzböden) bzw. die Grundreinigung von Teppichböden.
- Das Streichen von Innentüren sowie Außentüren von innen.
- Das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren.
- Das Streichen der Innenseiten der Fenster.
Vorsicht: Werden dunkle Stellen einfach überstrichen, ohne die Ursache zu prüfen, drohen Spätfolgen. Lies hier, wie du als Vermieter bei echtem Schimmel in der Wohnung reagieren musst.
Wichtig: Arbeiten an Außenfassaden, Gemeinschaftsräumen oder das Abschleifen von Parkett gehören nicht dazu.
2. Die Falle: Starre Fristen sind unwirksam
Früher standen in fast jedem Mietvertrag Sätze wie: „Küche und Bad sind alle 3 Jahre zu renovieren, Wohnräume alle 5 Jahre.“
Vorsicht: Solche „starren Fristen“ hat der Bundesgerichtshof (BGH) für unwirksam erklärt. Eine Renovierungspflicht darf nur bestehen, wenn sie vom tatsächlichen Abnutzungsgrad abhängt.
Tipp: Nutze Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „nach Bedarf“, um die Klausel rechtssicher zu gestalten.
3. Die Übergabe als entscheidender Faktor
Ein Urteil des BGH (Az. VIII ZR 185/14) hat die Vermieterrechte stark eingeschränkt:
- Wenn die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde, darf ihm die Renovierungspflicht im Mietvertrag nur dann übertragen werden, wenn er dafür einen angemessenen Ausgleich (z. B. eine mietfreie Zeit) erhalten hat.
- Ohne Ausgleich muss der Mieter beim Auszug gar nicht renovieren – selbst wenn es im Vertrag steht!
4. Farbwahl: Muss es immer Weiß sein?
Während der Mietzeit darf der Mieter seine Wände auch knallrot oder schwarz streichen. Aber:
- Beim Auszug muss die Wohnung in einer „neutralen Dekoration“ zurückgegeben werden, damit sie leicht weitervermietbar ist.
- Pastelltöne, Hellgrau oder Weiß sind okay. Knallfarben muss der Mieter auf eigene Kosten überstreichen.
5. Was passiert bei unwirksamen Klauseln?
Das ist der „Super-GAU“ für Vermieter: Ist eine einzige Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Vertrag unwirksam (z. B. wegen starrer Fristen oder einer Endrenovierungspflicht ohne Rücksicht auf den Zustand), wird die gesamte Renovierungspflicht hinfällig.
- Ergebnis: Der Mieter muss gar nichts tun (nicht einmal Besenrein übergeben) und du als Vermieter musst die Kosten für die Renovierung selbst tragen.
Um spätere Diskussionen über den Zustand der Wohnung zu vermeiden, spielt bereits die richtige Mieterauswahl eine entscheidende Rolle.
Fazit für Vermieter
Prüfe deine Mietverträge genau! In der heutigen Zeit ist es oft sinnvoller, eine individuelle Vereinbarung zu treffen oder moderne Standardverträge zu nutzen, die der aktuellen Rechtsprechung entsprechen.
Meine Empfehlung: Wenn du dir unsicher bist, ob deine Verträge wasserfest sind, empfehle ich eine rechtliche Vorlage oder Prüfung durch Experten. [Hier Affiliate-Link zu einem Anbieter für rechtssichere Mietverträge einfügen*]