Es ist der Albtraum bei der Wohnungsbegehung oder nach einem Anruf des Mieters: dunkle Flecken an der Außenwand, Stockflecken im Bad oder muffiger Geruch im Schlafzimmer. Schimmel in der Mietwohnung führt fast immer zum Streit über die Frage: Baumangel oder falsches Lüftungsverhalten?
Damit du als Vermieter nicht auf den Kosten sitzenbleibst und die Gesundheit deiner Mieter schützt, erfährst du hier, wie du rechtssicher reagierst.
Bevor es zum Streit kommt, sollte man prüfen, welche Vereinbarungen zum Nutzerverhalten bereits im allgemeinen Mietvertrag getroffen wurden.
1. Die Sofort-Reaktion: Besichtigen statt Streiten
Wenn der Mieter Schimmel meldet, ist schnelles Handeln Pflicht. Ignorieren kann als Pflichtverletzung gewertet werden, die den Mieter zur Mietminderung berechtigt.
- Termin vor Ort: Schau dir den Schaden sofort selbst an.
- Dokumentation: Fotografiere die betroffenen Stellen und auch das Umfeld (stehen Möbel zu dicht an der Wand?).
- Messung: Ein einfaches Hygrometer (zur Luftfeuchtigkeit) und ein Infrarot-Thermometer (für die Wandtemperatur) kosten wenig, liefern aber erste Indizien.
2. Ursachenforschung: Baumangel vs. Nutzerverschulden
In Deutschland gilt rechtlich die sogenannte Sphärentheorie:
- Sphäre des Vermieters (Baumangel): Liegt ein Rohrbruch, ein undichtes Dach oder eine sogenannte Kältebrücke (mangelnde Dämmung) vor? Dann bist du in der Pflicht.
- Sphäre des Mieters (Lüftungsfehler): Wird zu wenig gelüftet, die Wäsche in der Wohnung getrocknet oder die Heizung komplett ausgeschaltet? Dann haftet der Mieter.
Um Probleme wie Schimmel durch falsches Lüften von vornherein zu minimieren, ist bereits eine sorgfältige Mieterauswahl entscheidend.
Wichtig: Im Ernstfall musst du als Vermieter zunächst beweisen, dass die Wohnung baulich in Ordnung ist, bevor der Mieter beweisen muss, dass er richtig lüftet.
Kommt es durch einen Gebäudeschaden zu Sachschäden beim Mieter, stehst du als Eigentümer in der Pflicht. Eine starke Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schützt dich vor den finanziellen Folgen solcher Ansprüche. Hier geht es zum Haftpflicht-Vergleich für Vermieter *
3. Richtig reagieren: Schritt-für-Schritt
- Ursache klären: Bei größeren Schäden solltest du einen Sachverständigen hinzuziehen. Ein professionelles Gutachten ist oft günstiger als ein jahrelanger Rechtsstreit.
- Minderungsansprüche prüfen: Mieter dürfen die Miete mindern, wenn der Schimmel die Nutzung erheblich einschränkt. Reagiere hier sachlich und fordere ggf. ein Lüftungsprotokoll an.
- Fachgerechte Sanierung: Schimmel einfach nur zu überstreichen, ist zwecklos. Er muss tiefenwirksam entfernt werden (z. B. durch Fachfirmen mit Schimmel-Stopp oder speziellen Silikatfarben).
4. Vorbeugen: Den Mieter „mitnehmen“
Prävention ist die beste Verteidigung. Gib deinen Mietern bereits beim Einzug (oder bei der ersten Schimmel-Anfrage) praktische Hilfsmittel an die Hand:
- Abstand halten: Möbel sollten mindestens 5–10 cm Abstand zu Außenwänden haben.
- Richtig lüften: Stoßlüften statt Kippfenster.
- Heizen: Auch ungenutzte Räume sollten nie unter 16–18 Grad auskühlen.
Oft resultiert Schimmel aus falsch verstandenem Sparen bei den Heizkosten. Wie diese Kosten korrekt abgerechnet werden, erfährst du in meinem Guide zur Nebenkostenabrechnung.
5. Interner Check: Dein Wissens-Netzwerk
Bevor es zum Schimmel kommt, solltest du sicherstellen, dass deine Mieterauswahl stimmt. Ein Mieter, der die Immobilie wertschätzt, achtet meist besser auf das Raumklima. Mehr dazu liest du in meinem Beitrag über die Mieterauswahl und Red Flags.
Sollte der Schimmel bei einer Wohnungsübergabe auffallen, ist ein rechtssicheres Protokoll entscheidend. Dies ist besonders wichtig, wenn es um die Verrechnung mit der Kaution oder anstehende Schönheitsreparaturen geht.
Mein Tipp für Vermieter:
Schenke deinem Mieter beim Einzug ein günstiges Hygrometer (ca. 10 €). Es ist ein kleines Investment, das dem Mieter signalisiert: „Ich achte auf die Wohnung und erwarte, dass du es auch tust.“
Hast du aktuell ein Schimmelproblem in einer deiner Wohnungen? Schreib mir in die Kommentare, wie du bisher damit umgegangen bist!
*Bei den mit Sternchen gekennzeichneten Links handelt es sich um Werbelinks (Affiliate-Links). Bei einem Abschluss erhalte ich eine Provision.