In der Beratungspraxis erleben wir oft die gleiche Situation: Ein Vermieter möchte für seine Nichte oder einen engen langjährigen Freund Eigenbedarf anmelden. Doch Vorsicht – das Gesetz ist hier deutlich enger gefasst, als viele vermuten. Wer den „begünstigten Personenkreis“ falsch definiert, riskiert eine unwirksame Kündigung und hohe Prozesskosten.*
In diesem Beitrag klären wir, für wen Sie als Vermieter rechtssicher Eigenbedarf geltend machen können.
1. Die Kernfamilie: Der engste Kreis
Bei nahen Verwandten müssen Sie kein besonderes „Näheverhältnis“ nachweisen. Hier wird der Bedarf vom Gesetzgeber grundsätzlich anerkannt, sofern er vernünftig begründet ist.
Zu diesem privilegierten Kreis gehören:
- Kinder und Enkelkinder
- Eltern und Großeltern
- Geschwister
Praxis-Tipp: Auch wenn dieser Personenkreis „einfach“ klingt, muss die Kündigung dennoch den Namen und das Verwandtschaftsverhältnis der Person explizit nennen.
2. Entfernte Verwandte: Die rechtliche Grauzone
Hier wird es für Hausverwalter und Vermieter oft kompliziert. Bei entfernteren Verwandten wie Nichten, Neffen, Onkeln oder Cousins reicht das bloße Verwandtschaftsverhältnis für eine Eigenbedarfskündigung meist nicht aus.
Damit eine Kündigung hier Bestand hat, muss eine besondere soziale Bindung oder eine rechtliche Beistandspflicht bestehen.
- Beispiel: Die Nichte hat den Vermieter jahrelang gepflegt oder ist wie eine Tochter im Haushalt aufgewachsen.
- Risiko: Ohne den Nachweis einer solchen engen Bindung wird das Gericht die Kündigung in der Regel als unzulässig abweisen.*
3. Angehörige des Haushalts: Mehr als nur Familie
Der Gesetzgeber erlaubt Eigenbedarf auch für Personen, die keine Verwandten sind, aber fest im Haushalt des Vermieters leben. Dazu zählen:
- Eingetragene Lebenspartner und auch unverheiratete Lebensgefährten, sofern eine gefestigte Lebensgemeinschaft vorliegt.
- Pflegekinder oder langjährige Hausangestellte (z. B. Pflegekräfte), die zur Führung des Haushalts benötigt werden.
4. Sonderfall: Die gewerbliche Nutzung
Ein häufiger Fehler in der Praxis ist der Versuch, Eigenbedarf für eine rein gewerbliche Nutzung anzumelden (z. B. „Ich brauche die Wohnung als Büro für meine Hausverwaltung“).
- Wichtig: Eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist primär eine Wohnraumkündigung.
- Möchten Sie die Räume rein gewerblich nutzen, müssen Sie eine „Kündigung zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ oder eine „Teilkündigung“ prüfen, was rechtlich deutlich schwieriger ist.
5. Die Anbietpflicht: Ein häufig unterschätzter Fallstrick
Selbst wenn Sie für eine Eigenbedarf berechtigte Person kündigen, kann die Kündigung unwirksam sein, wenn Sie eine wichtige Pflicht verletzen: die Anbietpflicht.
Wenn Sie im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine andere Wohnung frei haben (oder diese bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird), müssen Sie diese dem Mieter aktiv anbieten. Tun Sie dies nicht, kann die gesamte Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein.
Checkliste: Ist die Person für Eigenbedarf berechtigt?
Bevor Sie die Kündigung aussprechen, gehen Sie diese Punkte kurz durch:
Kernfamilie: Handelt es sich um Kinder, Eltern, Enkel oder Geschwister? (Kein Nachweis enger Bindung nötig)
Entfernte Verwandte: Bei Nichten/Neffen: Besteht eine dokumentierbare, besonders enge soziale Bindung?
Haushaltsangehörige: Lebt die Person dauerhaft in Ihrem Haushalt (z.B. Lebensgefährte, Pflegekraft)?
Wohnzweck: Wird die Wohnung wirklich zum Wohnen und nicht nur als Büro genutzt?
Ersatzwohnraum: Haben Sie geprüft, ob Sie dem Mieter eine andere freie Wohnung im Bestand anbieten müssen?
Fazit aus der Verwalter-Perspektive
Bevor Sie das Kündigungsschreiben aufsetzen, prüfen Sie strikt: Gehört die Person zum „privilegierten Kreis“? Wenn nicht, brauchen wir eine extrem gute Dokumentation der sozialen Bindung.
Als Vermieter sollten Sie sich immer fragen: „Könnte ich einem Richter beweisen, dass ich dieser Person gegenüber eine moralische oder rechtliche Verpflichtung habe?“ Wenn die Antwort „Nein“ oder „Vielleicht“ lautet, ist das Risiko eines Prozesses oft zu hoch.
Nächster Schritt in der Serie: Im nächsten Teil unserer Reihe schauen wir uns an, warum das beste Argument nichts nützt, wenn das Timing nicht stimmt – das Thema Sperrfristen und Kündigungsfristen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.