Einleitung
Seit dem 1. Januar 2023 hat das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) die Landschaft der Heizkostenabrechnung für Vermieter in Deutschland maßgeblich verändert. Ziel dieser Regelung ist es, die durch die CO₂-Bepreisung entstehenden Kosten fair zwischen Mietern und Vermietern aufzuteilen und gleichzeitig Anreize für energetische Sanierungen zu schaffen. Als Vermieter ist es entscheidend, die Details dieses Gesetzes zu verstehen, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden und die Abrechnung korrekt zu gestalten.
Der CO₂-Preis und seine Entwicklung
Der CO₂-Preis ist ein zentrales Instrument der deutschen Klimapolitik, das darauf abzielt, den Verbrauch fossiler Brennstoffe zu reduzieren. Er verteuert Heizöl und Erdgas, um einen sparsameren Umgang mit Energie zu fördern und den Umstieg auf klimafreundlichere Heizsysteme zu beschleunigen. Der Preis pro Tonne CO₂ steigt schrittweise an: von 45 Euro im Jahr 2024 auf 55 Euro im Jahr 2025. Für 2026 wird ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne erwartet.
Das 10-Stufen-Modell: Ihre Beteiligung als Vermieter
Das Herzstück des CO₂KostAufG ist ein 10-Stufen-Modell, das die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern regelt. Die Höhe Ihres Anteils als Vermieter hängt direkt von der energetischen Qualität Ihres Gebäudes ab, gemessen am spezifischen Kohlendioxidausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (kg CO₂/m²/a). Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto höher ist Ihr Kostenanteil. Dies soll Sie als Vermieter motivieren, in die energetische Sanierung Ihrer Immobilien zu investieren und somit langfristig Ihre Betriebskosten zu senken und den Wert Ihrer Immobilie zu steigern.
Die Aufteilung der CO₂‑Kosten erfolgt nach folgendem Schema :
| Kohlendioxidausstoß des Gebäudes (kg CO₂/m²/a) | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
| < 12 | 100 % | 0 % |
| 12 bis < 17 | 90 % | 10 % |
| 17 bis < 22 | 80 % | 20 % |
| 22 bis < 27 | 70 % | 30 % |
| 27 bis < 32 | 60 % | 40 % |
| 32 bis < 37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis < 42 | 40 % | 60 % |
| 42 bis < 47 | 30 % | 70 % |
| 47 bis < 52 | 20 % | 80 % |
| ≥ 52 | 5 % | 95 % |
- Trotz der Kostenaufteilung bleibt Gas teurer. Prüfen Sie, ob Sie beim Grundversorger sind – ein Wechsel zu einem günstigeren Anbieter reduziert die Basis-Heizkosten sofort.
Ihre Pflichten als Vermieter
Als Vermieter sind Sie an bestimmte Informations- und Abrechnungspflichten gebunden, um den Anforderungen des CO₂KostAufG gerecht zu werden:
1. Transparente Heizkostenabrechnung: Sie sind verpflichtet, in der jährlichen Heizkostenabrechnung den spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes sowie die daraus resultierende Kostenaufteilung zwischen Ihnen und Ihren Mietern klar und verständlich auszuweisen .
2. Berechnung und Erstattung bei Gasetagenheizung: Wenn Ihre Mieter separate Gaslieferverträge für ihre Gasetagenheizungen haben, müssen Sie den auf Sie entfallenden CO₂‑Anteil selbst berechnen und diesen Betrag Ihren Mietern erstatten. Dies muss innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Rechnung des Mieters erfolgen .
3. Ausnahmen und Sonderfälle:
• Denkmalschutz und Erhaltungssatzungsgebiete: In Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen oder in Erhaltungssatzungsgebieten liegen, kann Ihr Vermieteranteil reduziert sein oder ganz entfallen. Dies gilt, wenn energetische Sanierungsmaßnahmen aufgrund rechtlicher oder baulicher Vorgaben nicht umsetzbar sind .
•Nicht-Wohngebäude: Für Nicht-Wohngebäude (z.B. Gewerbeimmobilien) gilt eine pauschale Aufteilung von 50% für Mieter und 50% für Vermieter, unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes .
4. Konsequenzen bei fehlender Information: Werden die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben zur CO2-Kostenaufteilung in der Heizkostenabrechnung nicht gemacht, haben Mieter das Recht, ihren Anteil an den Heizkosten pauschal um 3 Prozent zu kürzen .
Anreize zur energetischen Sanierung
Das CO₂KostAufG ist nicht nur eine Kostenregelung, sondern auch ein starker Anreiz für Sie als Vermieter, in die Energieeffizienz Ihrer Immobilien zu investieren. Durch energetische Sanierungen können Sie:
• Ihren Kostenanteil reduzieren: Ein besserer energetischer Zustand des Gebäudes führt zu einem geringeren CO₂-Ausstoß und somit zu einem kleineren Anteil an den CO₂‑Kosten, den Sie tragen müssen.
•Attraktivität der Immobilie steigern: Energieeffiziente Wohnungen sind für Mieter attraktiver, was zu einer besseren Vermietbarkeit und potenziell höheren Mieteinnahmen führen kann.
• Langfristige Wertsteigerung: Investitionen in die Energieeffizienz tragen zur langfristigen Werterhaltung und -steigerung Ihrer Immobilien bei.
• Beitrag zum Klimaschutz: Sie leisten einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz und zur Erreichung der nationalen Klimaziele.
Die CO₂-Besteuerung macht bewusstes Energiemanagement wichtiger denn je. Wer seine Fixkosten ganzheitlich senken möchte, sollte neben dem Heizverhalten auch seinen Stromtarif prüfen. Ein kurzer Check bei einem Stromvergleichsportal zeigt Ihnen sofort, ob Sie aktuell zu viel bezahlen.
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Die CO₂-Besteuerung stellt Vermieter vor neue Herausforderungen, bietet aber auch Chancen. Eine genaue Kenntnis des CO₂KostAufG und seiner Implikationen ist unerlässlich für eine korrekte Abrechnung und die Vermeidung von Konflikten mit Mietern. Nutzen Sie die Anreize des Gesetzes, um Ihre Immobilien energetisch zu optimieren und so langfristig von geringeren Kosten und einer höheren Attraktivität zu profitieren.