Wer mich kennt, weiß: Ich bin leidenschaftlicher Vermieter. Ich mag das Geschäft mit Immobilien, ich mag die Verwaltung und ich finde nach wie vor, dass Wohneigentum eine der besten Säulen der Altersvorsorge ist.
Aber ich bin auch Realist. Und als Verwalter sehe ich eben nicht nur die glänzenden Renditen, sondern auch die Kehrseite der Medaille.
In den letzten Monaten stand ich in der Hausverwaltung wieder vor so einem klassischen Fall. Eine Erbengemeinschaft hat ein Dreifamilienhaus übernommen. Die Wohnungen waren seit 30 Jahren solide vermietet – allerdings auch zu Mieten, die weit unter dem aktuellen Schnitt lagen. Der Haken? Die Substanz. Um das Gebäude fit für die Zukunft zu machen (Stichwort: Heizungsgesetz, energetische Sanierung, neue Fenster), müssten locker 150.000 bis 200.000 Euro in die Hand genommen werden.
Die Erben saßen bei mir im Büro und fragten: „Sollen wir das Geld aufnehmen, sanieren und neu vermieten?“
Meine ehrliche Antwort als Praktiker: Nein. In diesem Fall ist der Verkauf die wirtschaftlichere und nervenschonendere Lösung.
Die Romantik des „Behaltens“ vs. die Realität der Zahlen
Es klingt immer so schön: „Wir behalten das Haus der Großeltern und kassieren jeden Monat die Miete.“ Aber privater Vermieter zu sein, ist heute kein Spaziergang mehr. Die bürokratischen Hürden werden höher, die rechtlichen Vorgaben strenger, und die Handwerkerpreise kennen nur eine Richtung: nach oben.
Wenn du eine Immobilie besitzt (oder erbst), bei der ein massiver Sanierungsstau vorliegt, musst du kühl rechnen:
- Wie lange musst du die Wohnungen vermieten, um die Sanierungskosten von weit über 100.000 Euro überhaupt wieder einzuspielen?
- Hast du die Zeit und die Nerven, dich mit Bauämtern, Handwerkern und eventuellen Mieterstreitigkeiten wegen Modernisierungsumlagen herumzuschlagen?
Wenn du diese Fragen mit „Puh, eigentlich nicht“ beantwortest, dann ist das völlig legitim. Eine Immobilie zu verkaufen und das Kapital anderweitig zu nutzen (oder einfach das Leben zu genießen), ist oft die klügere Entscheidung.
Das Problem mit der Maklersuche
Wenn die Entscheidung zum Verkauf erst einmal gefallen ist, stehen die meisten Eigentümer vor der nächsten Wand: Wie finde ich einen guten Makler?
Ich erlebe es auf dem Markt leider viel zu oft: Da wird der erstbeste Makler aus der Zeitung genommen. Der schießt dann drei verwackelte Handyfotos, schreibt ein liebloses Exposé und verlangt am Ende eine saftige Provision dafür, dass er das Objekt einfach nur auf ein Portal hochgeladen hat. Das kostet dich als Verkäufer bares Geld – denn ein schlechter Makler drückt im Zweifel den Preis, nur damit das Objekt schnell vom Tisch ist.
Ein guter Makler hingegen kennt die Region in- und auswendig. Er weiß genau, welche Zielgruppe (z. B. Bauträger oder junge Familien) für dein Objekt den höchsten Preis zahlt, und bereitet die Unterlagen so auf, dass die Banken der Käufer sofort grünes Licht geben.
Mein Praxis-Tipp: Erst vergleichen, dann entscheiden
Weil es extrem schwer ist, die Spreu vom Weizen zu trennen, empfehle ich meinen Lesern und Kunden mittlerweile gerne digitale Helfer. Es gibt ein hervorragendes, kostenloses Portal namens Hausgold.
Das Prinzip ist denkbar einfach und nimmt dir den kompletten Suchstress ab: Du gibst die Eckdaten deiner Immobilie online ein. Hausgold analysiert den Markt und filtert aus einem riesigen, geprüften Netzwerk genau die regionalen Makler heraus, die nachweislich den besten Job für deinen spezifischen Immobilientyp machen.
Das Ganze hat drei riesige Vorteile:
- Es ist für dich als Eigentümer komplett kostenlos und unverbindlich.
- Du bekommst direkt eine erste, professionelle Immobilienbewertung, damit du überhaupt weißt, über welchen Gegenwert wir sprechen.
- Du musst nicht selbst Klinken putzen, sondern bekommst nur die Makler vorgeschlagen, die wirklich zu deinem Objekt passen.
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Fazit: Keine Angst vor dem Verkauf
Man muss kein schlechtes Gewissen haben, wenn man sich von Betongold trennt. Manchmal sind ein sauberer Schnitt und ein gutes Polster auf dem Konto unbezahlbar. Wichtig ist nur, dass du den Verkauf nicht über das Knie brichst, sondern mit den richtigen Profis an deiner Seite den echten Marktwert herausholst.
Wie steht es bei euch? Habt ihr schon mal vor der Entscheidung „Sanieren oder Verkaufen“ gestanden? Welche Erfahrungen habt ihr mit Maklern gemacht? Schreibt es mir unbedingt in die Kommentare!