Die Mietpreisbremse bleibt auch 2025 eines der wichtigsten Themen im deutschen Mietrecht. Für Vermieter bedeutet das: Bei Neuvermietungen gelten weiterhin klare gesetzliche Grenzen für die Miethöhe – insbesondere in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Im Jahr 2025 wurde zudem beschlossen, die Mietpreisbremse bundesweit bis Ende 2029 zu verlängern. Damit bleibt das Instrument langfristig Bestandteil des Mietrechts.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse begrenzt bei einer Neuvermietung die zulässige Miethöhe. In betroffenen Städten und Gemeinden darf die neue Miete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Grundlage hierfür ist meist der örtliche Mietspiegel. Wie Vermieter die Vergleichsmiete korrekt ermitteln können, erklären wir ausführlich im Beitrag Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet?.
Die Regelung gilt jedoch nicht automatisch in ganz Deutschland. Die einzelnen Bundesländer bestimmen per Verordnung, in welchen Gebieten ein „angespannter Wohnungsmarkt“ vorliegt.
Verlängerung bis 2029 beschlossen
Die bisherige gesetzliche Grundlage wäre Ende 2025 ausgelaufen. Bundestag und Bundesrat haben jedoch 2025 eine Verlängerung bis zum 31. Dezember 2029 beschlossen.
Ziel der Bundesregierung ist es, den starken Anstieg der Mieten in Ballungsräumen zu begrenzen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern.
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
Für Vermieter besonders wichtig: Es gibt mehrere gesetzliche Ausnahmen.
1. Neubauten
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Diese Ausnahme bleibt auch nach der Verlängerung bestehen. Weitere Informationen hierzu finden Sie im Beitrag Gilt die Mietpreisbremse auch für Neubauten?.
Damit soll der Wohnungsneubau weiterhin wirtschaftlich attraktiv bleiben.
2. Umfassend modernisierte Wohnungen
Wurde eine Wohnung umfassend modernisiert, kann die Mietpreisbremse ebenfalls entfallen. Entscheidend ist, dass die Modernisierung mit einem Neubau vergleichbar ist. Kleinere Renovierungen reichen hierfür nicht aus.
3. Bereits zuvor hohe Vormiete
Lag die Vormiete bereits zulässigerweise über der Grenze der Mietpreisbremse, darf diese Miethöhe in vielen Fällen weiterhin verlangt werden. Vermieter müssen dies jedoch nachweisen können.
Welche Pflichten haben Vermieter?
Vermieter sollten bei einer Neuvermietung sorgfältig dokumentieren:
- Höhe der Vormiete
- Zustand der Wohnung
- Modernisierungsmaßnahmen
- Grundlage der Mietberechnung
- aktuellen Mietspiegel
Fehlerhafte oder überhöhte Mietforderungen können Rückzahlungsansprüche der Mieter auslösen.
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Möblierte Wohnungen im Fokus
2025 wurde zusätzlich über strengere Regeln bei möblierten Wohnungen diskutiert. Hintergrund ist, dass möblierte Vermietungen teilweise genutzt werden, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Geplant sind unter anderem mehr Transparenzpflichten beim Möblierungszuschlag.
Vermieter sollten daher bei möblierten Wohnungen besonders sorgfältig kalkulieren und Zuschläge nachvollziehbar dokumentieren.
Regionale Unterschiede bleiben wichtig
Die Mietpreisbremse gilt nur in ausgewiesenen Gebieten. Mehrere Bundesländer haben ihre Verordnungen 2025 erweitert oder verlängert:
- Baden-Württemberg verlängerte die Regelungen teilweise bis 2026 und weitete die Zahl der betroffenen Gemeinden aus.
- Berlin verlängerte die Mietpreisbremse bis 2029.
- Bayern weitete die Regelung auf 285 Kommunen aus.
Vermieter sollten deshalb immer prüfen, ob ihre Immobilie in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt.
Praktische Empfehlungen für Vermieter
Mietspiegel vor Vertragsabschluss prüfen
Die zulässige Miethöhe sollte vor jeder Neuvermietung anhand des aktuellen Mietspiegels überprüft werden. Die Grundlage für die Berechnung der zulässigen Miete ist häufig der örtliche Mietspiegel. Gerade für Vermieter ist es wichtig zu verstehen, wie ein Mietspiegel aufgebaut ist und welche Bedeutung er für Mieterhöhungen hat. Mehr dazu erfahren Sie im Beitrag Mietspiegel einfach erklärt.
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Dokumentation sichern
Unterlagen zu Modernisierung, Vormiete und Ausstattung sollten archiviert werden.
Keine pauschalen Zuschläge ansetzen
Besonders bei möblierten Wohnungen oder modernisierten Objekten sollten Zuschläge nachvollziehbar sein.
Rechtliche Beratung einholen
Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Prüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Haus- und Grundbesitzerverein.
Fazit
Die Mietpreisbremse bleibt auch 2025 ein zentrales Instrument des Mietrechts und wurde inzwischen bis Ende 2029 verlängert. Für Vermieter bedeutet das vor allem eines: sorgfältige Prüfung der zulässigen Miethöhe bei jeder Neuvermietung.
Besonders wichtig bleiben:
- die Ausnahme für Neubauten,
- die korrekte Anwendung von Modernisierungsregelungen,
- sowie eine vollständige Dokumentation aller mietrelevanten Daten.
Wer die gesetzlichen Vorgaben beachtet, reduziert das Risiko späterer Streitigkeiten und Rückforderungen deutlich.